土地增值税清算，新建住宅强制实行分户取暖，两项和房地产有关的新规，今天开始正式执行。业内认为，新规直接约束开发商和建筑商的行为，如果能够执行到位，对于规范房地产开发市场有重要作用。
■清算土地增值税
来源：
国家税务总局于2006年1月16日发出的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。
内容：
从2007年2月1日起，各地将对房地产企业土地增值税全面清算。按照通知要求，主管税务机关对以下三种情况可要求清算：取得销售（预售）许可证满三年仍未售完的；已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积比例的85%以上，或未超过85%，但剩余可售建筑面积已出租或自用的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
通知还强调，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
分析：
通知亮出了土地增值税清算的时间“底线”，使这一税种的征收更具操作性，也规范了房地产企业的纳税义务。事实上，1993年起就有征收土地增值税规定，但因“涉及成本确定或其他原因无法计算土地增值税的，可预征土地增值税”，各地多按销售额1％至3％预征。
土地增值税实行30％至60％的累进税率，利润越大，计税比例越高。专家认为这将大幅挤压以较低价格获得较多土地储备公司的利润。至于开发商利润压缩会否提高房价，专家认为，影响房价的决定因素仍然是供求关系，房价走势还要看供求情况。
■新建住宅强制分户取暖
来源：
北京市规划委、市建委和市市政管委发布的最新修编的北京市地方标准《居住建筑节能设计标准》。
内容：
根据最新修编的《居住建筑节能设计标准》，从2007年2月1日起，本市新建住宅将强制安装分户计量热表和用于调节暖气片温度的散热器恒温阀，为将来分户计暖做硬件准备。按照标准中的强制性规定，居住建筑的供暖系统，除了在热源出口设置总热量表外，还要在各楼栋设置栋热量表，每户设置分户热量分摊装置。另外，建筑物户内采暖系统的节能设计，要在每组暖气片上设置散热器恒温阀。散热器恒温阀是一种调温装置，它通过自身的感温元件来改变采暖热水流量，根据室温的高低调节流量，从而将室温控制在用户设置的适宜温度上，在节约能源的同时，也提高了舒适度。根据该标准，采用地面辐射采暖和风机盘管采暖的也应设置温度自动调控装置。
分析：
此前本市住宅楼一直实施整栋供暖。不同楼层供暖效果不同，有的过热，有的温度不够。因为没有相应的硬件配套，无法进行分户调整，造成了热量供应的不均衡，导致能源浪费。实施分户供暖后，不但可以解决节能和舒适度的问题，更可以解决先前供暖户的“大锅饭”思想，私自改装散热装置引起安全隐患的问题将得到解决。
■清算土地增值税
来源：
国家税务总局于2006年1月16日发出的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。
内容：
从2007年2月1日起，各地将对房地产企业土地增值税全面清算。按照通知要求，主管税务机关对以下三种情况可要求清算：取得销售（预售）许可证满三年仍未售完的；已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积比例的85%以上，或未超过85%，但剩余可售建筑面积已出租或自用的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
通知还强调，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
分析：
通知亮出了土地增值税清算的时间“底线”，使这一税种的征收更具操作性，也规范了房地产企业的纳税义务。事实上，1993年起就有征收土地增值税规定，但因“涉及成本确定或其他原因无法计算土地增值税的，可预征土地增值税”，各地多按销售额1％至3％预征。
土地增值税实行30％至60％的累进税率，利润越大，计税比例越高。专家认为这将大幅挤压以较低价格获得较多土地储备公司的利润。至于开发商利润压缩会否提高房价，专家认为，影响房价的决定因素仍然是供求关系，房价走势还要看供求情况。
■新建住宅强制分户取暖
来源：
北京市规划委、市建委和市市政管委发布的最新修编的北京市地方标准《居住建筑节能设计标准》。
内容：
根据最新修编的《居住建筑节能设计标准》，从2007年2月1日起，本市新建住宅将强制安装分户计量热表和用于调节暖气片温度的散热器恒温阀，为将来分户计暖做硬件准备。按照标准中的强制性规定，居住建筑的供暖系统，除了在热源出口设置总热量表外，还要在各楼栋设置栋热量表，每户设置分户热量分摊装置。另外，建筑物户内采暖系统的节能设计，要在每组暖气片上设置散热器恒温阀。散热器恒温阀是一种调温装置，它通过自身的感温元件来改变采暖热水流量，根据室温的高低调节流量，从而将室温控制在用户设置的适宜温度上，在节约能源的同时，也提高了舒适度。根据该标准，采用地面辐射采暖和风机盘管采暖的也应设置温度自动调控装置。
分析：
此前本市住宅楼一直实施整栋供暖。不同楼层供暖效果不同，有的过热，有的温度不够。因为没有相应的硬件配套，无法进行分户调整，造成了热量供应的不均衡，导致能源浪费。实施分户供暖后，不但可以解决节能和舒适度的问题，更可以解决先前供暖户的“大锅饭”思想，私自改装散热装置引起安全隐患的问题将得到解决。
