[导读] 理想总是丰满的。在定义篇中，我们从地产、本地生活、智能科技3个领域出发逐步展开了在线的智能人居生态。但一个生态从孵化到成熟只靠定义是远远不够的，现实是：虽然我们一只脚已经踏入“下一个十年”，但眼前仍是一片混沌。接下来的内容中，我们将正面骨感的现实，从住区空间建设者地产开始逐一深入，了解其中各个玩家的困惑与诉求，尽力在混沌中探索出破局之路。
理想总是丰满的。在定义篇中，我们从地产、本地生活、智能科技3个领域出发逐步展开了在线的智能人居生态。但一个生态从孵化到成熟只靠定义是远远不够的，现实是：虽然我们一只脚已经踏入“下一个十年”，但眼前仍是一片混沌。接下来的内容中，我们将正面骨感的现实，从住区空间建设者地产开始逐一深入，了解其中各个玩家的困惑与诉求，尽力在混沌中探索出破局之路。
作为城市建设的主体之一，住区的空间建设是一个漫长的旅程。以地产生态下的新房市场展开，一个住区的发展要经历土地获取时的规划定义、拿地后的住区设计、项目开工的施工建造、住区验收物业接管的分批交付与业主入住、到稳定运营期的阶段维护与住区改造，最终重新规划开始新一轮住区空间建设的循环。住区从定义到成熟，周期至少3~5个年头甚至更长时间（开发期2年左右，培育期1~3年，稳定期n年），如果以数字科技的视角来看，甚至跨越了一些新兴技术完整迭代的生命周期。
因此，在一个业务周期中将快速迭代的智能科技与历时漫长的空间建设融为一体，在瞬息万变的数字科技时代显然格格不入，客观上时间与空间的错位成为了智慧住区空间建设的一大矛盾。
定义篇中曾谈到：“过去的30年甚至更久，地产随中国改革开放的红利而发展，基于开发建设视角的地产价值链逐步延伸出地产开发、物业服务等业务，并形成各自的发展路径，基于发展的诉求逐步分离至分拆上市。这是开发建设视角下企业的必然选择……”住区中，有3类主要角色深度参与空间建设：地产开发完成了住区从规划定义到验收交付、物业承接住区从培育到成熟的维护与改造、以家装牵头的服务商完成从毛坯房到拎包入住的交付与入住。
3类角色串联业务价值链上下游，围绕空间建设实现各自的商业目的。对企业而言，业务是产品与服务交付的过程，生意（经营）则是基于业务达成商业目标的过程。企业逐利，所有业务都会尽可能争取到最大的商业利益，所以我们尝试从商业价值出发，用商业视角来洞察住区业务价值链中的3类角色业务背后的诉求。
无关痛痒的地产开发
地产开发完成了住区空间建设的从0到1，同时也站在了地产生态的食物链顶端。漫长的建设周期与数以亿计的资金需求对企业而言是极大的挑战，但商品房预售制很大程度上降低了门槛，加之对财务杠杆等金融手段的利用，侧面上让地产开发的过程同时也成为了资金周转的过程，因此地产开发通常带有非常明显的金融属性。这也很好的验证了至少在上一个十年周期中地产的规模竞速与高周转、高负债、高杠杆的“三高”增长模式，因为这是彼时最有利于ROE（或类似IRR）的手段。
狭义的理解，利润、周转、权益是ROE的核心（关于ROE与杜邦模型不再赘述），企业追求极致的业务表现与可控的财务风险，体现在地产开发业务上是成本、溢价、标准化、工期、去化、资产结构、杠杆等等的合理配置。这也就不难理解当下主流地产的业务模式（不含财务层面）：在市场影响（典型如限价）致溢价空间相对有限的前提下，产品标准化体现规模化下成本、工期、去化的优势，营销标准化影响资金快速回笼，成本控制反向释放溢价空间，交付（运营与施工）效率提升项目的快速周转（当然城市深耕、土地拓展、资金筹划能力同样非常重要甚至是造血能力，但与我们接下来要讨论的并无直接关联，因此不再赘述）。随着时间的推移，这个业务模式或多或少会随市场、客户、技术的变化而改进，但只要建设周期与资金需求没发生本质性变化，地产开发的金融属性就不会有变化。（另外最近知乎上有篇从经济学角度基于劳动剩余深度解析地产行业的文章，为大家打开了新的视角，很有意思，推荐阅读，内容自行搜索吧）
说了这么多这与我们要谈的智能人居有什么关系呢？无论是当下不温不火的智慧社区与智能家居，还是未来智能人居生态下的智慧住区，空间建设都将遵循上述业务模式完成从0到1，但这真的给地产带来了商业价值了吗，未必。在产品层面，固然产品力至少在感知与体验层面得到了提升，但随之也带来了成本的提升；在交付层面，运营（至少变革了机电专业）与施工（首开前的一系列增项）上的复杂拖慢了项目的快速周转；在客户层面，虽然客户对智能科技的认知普遍提升了，但同质化产品实际上能转化的溢价空间相当有限，往往只出于同区域项目竞争的目的而沦为确保去化而必要的产品配套。
这样看来，智能科技带来的智慧住区至少在短期并没有对利润、周转、权益产生明显的贡献，对地产开发的商业价值影响非常有限。我们往往也希望地产开发能把目光放长远一些，看看智慧住区可能带来的新的商业空间，但在仍处于卖方市场、增量空间还能支撑短期规模扩张的情况下，新的商业空间跟当下的地产开发又有什么关系呢？（这很大程度上代表了我在定义篇中关于智慧住区悲观与消极的观点）
量入为出的物业基础服务
让我们再看看物业吧，作为住区守护者，物业承接了空间建设从0到1后的全生命周期。作为住区业务价值链中的后端产业，物业享受不到像地产开发那样巨大的红利，在住区中更多依靠围绕空间的基础服务与围绕家庭的社区经营来获取收益。
这也成就了物业另一个层面的优势：相对稳定的基础服务收益与可期的经营性收益，加之万亿级的存量市场规模与上游开发商源源不断的住区空间资源输送，庞大的市场规模、稳定的收益来源、可期的成长性让物业拥有出色的盈利能力与抗风险能力，加之从社区O2O开始的“最后一公里”社区经济的资本故事加持，让物业超越地产开发成为近年来资本市场的宠儿，IPO（尤其是H股）也成了物业发展的必然路径。
了解了物业的增长模式，我们再来看围绕住区空间的基础服务（关于社区经营将在后面解析）。从单一住区的收入结构看，基础服务带来的收益相对稳定，基本就是物业费，同时物业费的收入模型决定了每个住区的收入上限也几乎是固定的。
以包干制（酬金制相对较少用于住宅物业）为例，限于空间面积的固定与物管费单价调整的困难（需业主认可），能够有效提升单一住区基础服务收益水平的只有提升收缴率与降低成本，考虑到主流物业服务商的收缴率均已在90%以上，及压缩成本与业主满意度（直接影响收缴率）的关系，单一住区基础服务收益水平的提升空间相当有限。
因此，在确保住区相对稳定的收益水平基础上尽可能多的拓展新住区以显著增加物业管理面积成了物业在基础服务上的经营策略，而平均80%左右的总营收占比（其中也包含非住宅物业的基础服务）也为稳健的基础服务收益奠定了现金牛的地位。
虽然物业颇受资本市场青睐，自身资本故事也足够性感，但相比其他实业而言物业仍是一个很传统的劳动密集型行业，大量一线物业人员让人工成本占比超总成本的50%，同时也让服务品质变得不可控，随着未来人工成本的进一步增长，物业不得不面对涨成本还是降品质的无奈，否则只能眼看着盈利能力下降进而影响资本市场的评价。
而借助智能科技对住区空间智能的再造，一方面通过“人防改技防”降低了一线人员需求，另一方面空间智能带来的标准化服务体验也让品质变得可控，不仅能确保住区基础服务的持续稳健，更能提升收益水平，这也很好的解释了近年来物业纷纷涉足智慧社区改造的原因。
任何改造都涉及成本，而最好的改造是“无需改造”。借助物业在地产开发阶段的前介，把物业的后期要求向兄弟企业提出，很好的避免在承接新住区时改造成本的发生，典型如前介时对住区人行、车行、周界、安防、巡更、对讲、梯控等空间智能场景的需求，当然更好的状态是统一纳入地产开发的产品标准化体系中，助力扩大去化优势，这也迎合主流地产开发商的操作模式。
但物业前介只能为1~1.5年后的住区交付布局，并不能覆盖已然万亿级的在管存量住区的改造与维护，这意味着物业势必会推进存量住区的空间智能场景改造。
如何算好账，平衡一个空间智能场景生命周期中改造、运维的成本投入与改造带来的包括人防改技防（人力成本降低）、服务品质（体验、效益与温度的平衡）甚至后期社区经营等收益的关系，决定了物业对存量住区中空间智能场景改造的方向与空间。通常除前介过程中提到的之外，还会增加类似设施设备管理、能耗监控等场景，这里也不一一赘述。
物业基础服务对智能科技的依赖让我们看到些许智慧住区空间建设的希望，但冷静的看，量入为出的改造成本投入只能让空间智能场景处在一个相对初期的水平，且也很难评估是否是从用户角度出发的（毕竟是聚焦业务与商业价值实现而非用户价值），更遗憾的是物业对住区的改造并不能深入户内，这也让智能家居与智慧社区之间出现了巨大的技术与体验断层，连接、数据与智能也无从谈起。一些有前瞻性的企业已经意识到这些问题，纷纷通过类似成立市场化的智能化公司、建立统一智能平台等方式尽可能的消除影响，但能做到的寥寥无几，且付出的代价也不低。我们需要引出住区空间建设的第3个业务角色——家装。
破茧成蝶的家装
家装在住区业务价值链中参与交付与入住环节，更是住区空间建设中进入户内的唯一渠道。在地产开发与物业基础服务面前家装业务显得并不那么显眼，自2015年资本助力互联网家装元年兴起至今，虽几经起落但家装产业仍不断发展，不过对比地产开发与物业的成熟度还相差甚远。但随着市场的成熟、规模的逐步扩大、家庭对居住体验要求的提升，家装已是坐拥万亿蓝海的好生意。
与地产开发和物业不同，家装在住区业务价值链中随地产开发的发展节奏逐步衍生出基于新房市场与存量市场的两类业务模式。在新房市场中，基于地产开发的精装交付（硬装+少量配套家电，通常不含软装），家装往往嵌入开发环节中由地产开发主导成为配套成品房业务；诸如软装等家居配套则通常不在地产开发的业务范畴中，由购房者自行完成或单独设立市场化公司推进。我们前面说到在开发环节中地产更关注成本、效率等影响利润与周转的因素，加之装修过程也将关注精装交付的品质与精装配置对客户承诺的匹配，新房市场的批量精装通常在产品标准化体系内谨慎、快速、批量的完成交付。
虽然新房精装比率逐年上升并预计未来三年将达60%（数据出自58安居发布的《2020年家居行业趋势报告》），但地产开发商主导很难让家装在新房市场中形成独立的商业价值。而存量市场中的家装业务直面客户与市场，对营收与发展有更独立且明确的诉求，这为相对高毛利的智能家居创造了空间，同时对成本、品质、效率等的追求也加速家装向模块化设计与交付（基于产品相对标准化）变革，在模式上逐步向新房市场更工业化的装配式装修（地产开发装配式建造的一部分）靠拢。遗憾的是，限于家庭对二装需求的不确定，家装很难实现在单一存量住区的规模化交付。
理想情况下，在不考虑智能科技的前提下智慧住区的家装交付需要满足几个前置业务条件：
1、用户参与：围绕家庭需求而非开发业务交付；
2、独立经营：对业务增长有自主的话语权；
3、模块化交付：利于成本、品质与效率的相对产品标准化；
4、单一住区规模化：后期维护可控，同时单一住区无法规模化也很难发挥智能人居生态的价值。
这样的条件无论在新房还是存量市场中现有家装业务都难以匹配，但如果将两个细分市场的业务深度融合，将存量市场的经营与业务模式融入新房市场，新房市场的批量精装能力输出存量市场，不仅能匹配智慧住区的户内空间建设，带来独立营收同时为家庭提供户内空间智能场景，更能为家装业务创造出更有利于发展的空间。这看起来有些疯狂，但实际上已有一些先行者开始朝这个方向布局，看下地产头部企业在开发前端产品、营销、批量精装等业务环节的优化调整就不难发现端倪，具体不再赘述（篇幅已经很长了）。
尚在发展期的家装（精装/全装修/硬装/软装/家电家居等）业务虽向阳而生，但面对智慧住区的户内空间建设仍有非常多的不确定与瓶颈等待破题：如何在新房市场精装客户承诺前提下更好的释放户内空间建设的创造力而不是为保交付打安全牌；如何缓解新房市场中房屋预售到精装交付的巨大时间差与空间智能场景体验的快速迭代之间的矛盾；如何能让单一住区的二装业务实现规模化增长；如何强化交付与入住后的维护与运营能力，也许还有更多未知尚未发掘。期待这个蓝海市场中的各路玩家（地产头部企业的独立家装公司、互联网家装巨头、传统装饰工程公司的家装业务转型等）能早日破茧成蝶，推动智慧住区的户内空间建设发展。
破壳智慧住区的空间建设
地产开发、物业与家装三者构成了住区空间建设的全生命周期，从商业价值上我们能看到面对智慧住区的空间建设时三者截然不同的态度：地产开发短中期依旧追求高效资金回报，面对周期内难以看到直接利益的智慧住区显得事不关己，只随波逐流的保持跟随；物业希望借助智慧社区带来基础服务营收与品质的双重收益及对社区经营的想象空间，但苦于成本投入难以对存量住区实施全面改造；家装看好智慧家居给营收与发展带来的收益，但身处发展期同样也受制于新房与存量市场的双重业务瓶颈，亟待业务变革并进一步探索。但我们总要用发展的眼光来看问题，那就让我们尝试破壳智慧住区的空间建设。
经营：物业设立独立的智能化公司，参与新房与存量市场的社区（不含户内）空间智能场景交付与运维，有效转化存量社区改造收益、对冲改造成本投入，同时借助新房市场的智能化工程交付扩大营收规模。这类新型智能化公司也将是科创版欢迎的标的物；（关于智能科技的整合将在后面的篇章中展开）
经营：设立面向客户的独立家装公司，参与新房与存量市场的户内装修、家居、空间智能场景等的交付与运维，为处在住区生命周期不同阶段的家庭提供同等的家装品质与体验。物业与第三方独立公司均可，但建议与地产开发相对独立；
产品：在住区产品标准化体系中更好的融合客户、物业、家装等的产品诉求，形成面向不同角色的场景化组件，统一前中后端业务标准，减少重复投入；
业务：推动现有营销标准化体系变革，让客户更前置的参与具体项目中的产品配置与选择，做好新房预售与精装配套交付的剥离，由客户驱动后续家装产品与服务完成闭环，降低预售与交付巨大时间差的影响；
政策：政府主导、协会牵头、头部企业参与，协同定义智慧住区的空间建设（或其他形态），同时在拿地、拿证、售价等环节匹配相应政策。此举是被动刺激地产开发的方法，其实并没能真正从商业价值角度求解，短期也未必看到效果，也没有更好的办法了，实属无奈。但就像装配式建造、全装修等新概念的推动一样，政策驱动是非常有必要的，典型如浙江省“未来社区”就是很好的例子。相信在新基建的带动下，政策将成为强有力的推手。
就像一开始说到的：业务是产品与服务交付的过程，生意是基于业务达成商业目标的过程，智慧住区的空间建设的混沌投射出住区复杂的业务价值链与交错的商业利益关系。在我开始空间建设的解析时，对于智慧住区我的态度是悲观与消极的，现在我几乎完成（也许还差得远），但并没有因此而转变观点，心情反而有点复杂。
在各种产品、客户、业务、技术、伙伴等外部因素制约空间建设的良性发展背后，所有外因尚不能真正打破当下商业利益格局可能才是关键因素。所谓的破壳也只是未来若干种尝试中的一部分，但总好过随波逐流。
所以真心希望“下一个十年”能带来契机，加速住区商业利益格局向着在定义篇中预测的方向发生改变，让智慧住区的产品回归本源、业务回归清晰、生意回归纯粹。毕竟空间既是智能人居生态的载体，也是起点，更是入口。
