市场环境好转,智慧地产将迎来新一轮发展时机

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在今年针对房地产的政策调控逐步见顶,长效机制推进提速下,3月份以来,楼市“小阳春”迹象明显。部分城市不仅楼市销售火爆,久违的“摇号买房”现象也重出江湖,而土地交易市场同样在升温,成交溢价率呈现抬升趋势。相较一级市场楼市的回暖,二级市场上的地产股却是提前入春,在经历股价2018年年中腰斩后,于当年10月份开始企稳走强。

数据显示,去年10月以来,A股市场房地产指数涨幅超过了50%,而今年以来的最大涨幅也超过了40%,特别是近一个月中,其18.38%的涨幅居申万28个子行业第6位。与内地房地产股良好表现相似的是,港股市场中的地产股同样表现强势,有30只地产股今年以来创下自上市以来的历史最高价。在龙头地产股持续表现下,整个地产板块的估值修复行情有望延续。

楼市确认解冻仍有待观察

近期,北京、杭州、成都等热点城市上演摇号买房的现象,部分楼盘甚至再现万人摇号的场景。对于楼市销售的旺盛,克而瑞数据显示,今年1~3月百强房企操盘口径累积销售金额18546.8亿元,同比减少4.9%,降幅较1~2月收窄9.3个百分点;3月单月销售金额共计8181.2亿元,同比增长10.25%,为今年以来首次回正。

除了楼市销售回暖迹象明显,土地市场的交易热度也在快速升温中。克而瑞数据还显示,今年一季度全国土地市场成交均价同比、环比分别上升了10%、7%,尤其是3月份,土地成交的整体溢价率达到18.46%,环比上涨了6个百分点。

对于土地交易市场近期回暖现象,狐尾松资产董事长王代新对《红周刊》记者表示,“最近的土地市场渐渐趋于‘疯狂’,各个地产公司抢地抢得比较厉害,价格也抢得比较高,已经从去年四季度的‘冬天’直接过渡到‘夏天’了,主要原因是今年以来特别是3月份以来,地产公司的销售明显回暖,各上市公司披露的3月份销售数据都看起来不错,这使得地产企业的预期发生改变,在融资环境有所改善下,有钱就开始抢地了。”

易居研究院副院长杨红旭则从另一个角度给予了解释,“如果看全国开发企业的拿地量,今年头两个月从同比看其实是下跌的,只有少数地区如一线和二线城市今年以来确实复苏了。原因主要是地产公司融资环境变得宽松,在发债融资手头资金变得宽松后,开始在一二线城市拿地。”虽然部分二线城市的宅地目前升温比较明显,3月份的溢价率相比2月份有所回升,楼面价也有所回升,但他还表示了谨慎态度,认为并不能因此轻易断言二线城市的地价从此步入上升周期,部分二线城市的新房销量在3月份迎来”小阳春”的持续性还有待观察,“大部分城市楼市的‘小阳春’有可能会昙花一现,从4月份开始会重新降温”。

政策放松,融资环境持续好转中

在财政政策和货币政策持续宽松下,3月份以来,房地产融资总额出现了明显反弹。据同策资管数据,40家典型上市房企3月份完成融资总额1024.2亿元,环比上涨85.25%,创下16个月的新高,这是自2017年11月以来首次突破1000亿大关。而事实上,自2018年下半年以来,房企的融资体量就比上半年有明显上升了,仅以公司债为例,地产公司下半年月均发行规模为296亿元,较上半年增长了104%。

对此,交通银行发展研究部高级研究员刘学智对《红周刊》记者表示,这种情况实际上反映了宏观政策总基调的一种转变,过去两年,在强监管和去杆杠的总基调下,宏观政策特别是金融政策是趋紧的,对房地产融资的限制力度非常大。但从去年下半年开始,这种局面发生了明显转变,原因就在于去年下半年经济增长压力有所加大,经济增速趋于放缓。在此情况下,宏观逆周期调节力度加大,财政政策加力提效,货币政策保持稳健适度趋松。去年已经有一些降准措施,今年金融对稳增长的作用要进一步体现,特别是货币供给要与整个经济名义增速相匹配,确保流动性合理充裕。总体上,货币供应量将有明显增长。

显然,刘学智的看法代表了市场主流态度,财政政策和货币政策逐渐偏向宽松不仅在一定程度上有利房企融资,且也有利于个人部门的信贷增长,特别是针对房地产的按揭贷款增长,同时,融资环境的改善还会降低房企的融资成本。相关数据显示,今年3月份房企融资成本约在3%~7%之间,相较2月份的融资成本4%~10%有了明显降低。

王代新表示,融资环境的改善对地产行业是非常重要的,购房者的钱“便宜”了之后,房子好卖了,而且销售价格也可以得到支撑;地产公司的钱“便宜”了之后,地产公司的财务成本降低,造房子的成本也会得到下降。

一级市场交易热度两级分化

在2018年末及2019年初地方“两会”上,部分城市微调楼市调控内容,提出了“一城一策”方案,对此提法,很多人解读为地产调控政策的放松。对此,王代新认为“一城一策”应该是调控机制长效化、合理化的一种表现,国家将调控房价的责任落实到地方政府,将房价和地方官员的考核挂钩,是有利于房地产行业长远发展,避免楼市的大起大落。

杨红旭也不认为“一城一策”的提出就意味着是放松楼市调控,因为国家是有相关要求的,地方政府可以制定政策宽松,但是必须要保证楼市平稳,楼市平稳主要体现在三个价格指标上,也就是房价、地价、房租,这三个价格不能出现大起大落。各地需要根据当地楼市实际温度做出调整,如此做法并不意味着地方政府可以随意放松。

同样是对于“一城一策”的解读,雪球大V释老毛则认为“一城一策”、“因城施策”这是一个信号。很多城市名义上还在坚持调控不放松,房住不炒,但实际上通过户籍新政、抢人大战、公积金贷款政策、商贷利率上浮减少,变相的打开了严厉调控的口子。

近日,国家发改委下发了《2019年新型城镇化建设重点任务》通知,其中明确提到的“继续加大户籍制度改革力度、深入推进城市群发展”等内容,此通知引发了市场热议,认为此份通知的下发意味着楼市调控宣告结束,冰冻楼市将重新火热。对此,在一线房地产企业从业十余年并深耕地产股研究的投资者茹万晔对《红周刊》记者表示,放宽落户条件,并不等于放松房地产调控,“房住不炒”的基调并不会因此发生改变。当然,二线省会城市是人口流入的主要城市,房子需求会因此大增,房价会有上涨的动力,相反的是,缺少发展潜力的广大三四线城市住房需求可能回落。

刘学智表示,《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知,首先就是着力落实新型城镇化的建设,这对城镇化的发展肯定产生积极影响。城镇化的一大内容就涉及到住房,对房地产而言会起到一定的促进作用。不过,具体来看,大量的二三线城市可能会更受益,因为主要是100万到500万人口规模的城市落户的条件有明显的放开。同时,促进城市城镇化率的提升,无论是城市面积的扩展,还是整体规模的扩大,都会给房地产市场带来新的需求。

释老毛认为,户籍新政实际上是目前的一个大动作,其更侧重于大中城市的户口开放,实际上更符合市场经济和城市化规律,对于房地产市场来说是一剂强心针。

2019年智慧地产或迎爆发

在过去的20年,由于巨大的人口红利,房地产和互联网两个行业都保持了非常高速的增长。但随着人口红利的消失,这两大行业共同面临着从增量市场向存量市场,从建设模式向运营模式的转变。

过去五年,房地产商已经从“躺着赚钱”的黄金时代迈向“活下去”的白银时代,粗放的拿地卖地模式正逐步向社区生活方式运营转变。而地产智慧化转型聚焦社区场景建设,通过数字化、网络化、智能化、互动化和协同化,为住户提供安全、便捷、舒适、愉悦的服务。

在社区运营方面,目前全国各地正在掀起一股“绿色智慧社区”建设风潮,山东、重庆等多地推出绿色智慧社区指导意见、试点计划及支持政策。近年来,在地产精装政策鼓励下,各地纷纷推出房地产项目精装交付政策,地产精装时代已经正式到来,精装房市场在迅速扩容。据奥维云网监测数据显示,2018年1-11月地产精装修市场总规模214.5万套,同比增长35.6%。

与此相辉映的是,智能家居市场发展迅猛。有数据显示,2018年智能家居市场规模达到3000多亿元。原因有多方面,一是*对智能家居市场的政策支持;二是新中产的崛起,消费升级的驱动;三是人工智能、物联网、5G通信等新技术的融合应用;四是以欧瑞博为代表的智能家居企业的技术创新和示范效应。

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